五大联赛下注|定价147.56亿元 中粮地产重组大悦城交易尘埃落定

本文摘要:经过一年半的重组,中粮地产重组欢乐城地产的交易再次尘埃落定。

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经过一年半的重组,中粮地产重组欢乐城地产的交易再次尘埃落定。中粮地产近日发布公告,披露《发售股份出售资产并筹措设施资金暨关联交易实行情况暨追加股份上市报告书》及其摘要。公告称,中粮收购了欢乐城地产64.18%的股份,增发股份将于2月26日上市。

此外,本次重组的交易对价确认为147.56亿元,中粮地产通过发行股票支付本次重组的全部交易对价。此次交易完成后,中粮地产将持有欢乐城地产约64.18%的普通股。

对于中粮地产来说,久益城地产在重组后不会为中粮地产流过新的商业地产元素,释放出商住融合的协同效应。此外,中粮地产不仅通过开发型物业的高周转率建立现金转移,还通过持有型物业带来多年稳定的收入和折旧红利,不利于提高公司的可持续经营能力。就欢乐城地产而言,重组后欢乐城的发展速度不会进一步放缓,中粮地产和欢乐城地产的资源可以用来构建有序的通道。

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经过近20个月的重组,再次进入发售阶段。自2017年7月起,中粮地产将欢乐城地产纳入重组目标,启动重组;2018年3月底,中粮地产重组方案敲定;随后在2018年7月的公告中提高了成交价格;2018年10月,证监会以“资产定价缺乏公平性”为由对该交易提起上诉;2018年11月15日,中粮地产宣布推进重组计划,通过出售股份从益铭收购其持有人欢乐城地产91.33亿普通股;2018年12月4日,中粮地产无条件出售股份和资产。标志着一系列政策的实施,中粮地产成功重组欢乐城,完成多种业态整合。

商业模式的多样化意味着业务覆盖的地区和资金的项目将显著减少。如果欢乐城地产不能有效整合现有管理体系,中粮地产也将面临一定的管理风险。

欢乐城地产在全国拥有多个综合购物中心。目前,经过近十年的缓慢扩张,购物中心正面临结构性不足;同时,“互联网”对商业零售模式的冲击,增加了购物中心的运营压力。同时,欢乐城地产未来的盈利水平不受房地产宏观经济波动、项目开发进度、物业租金和管理收入波动的影响,尤其是欢乐城地产持有的销售型物业的建设进度和销售价格,会直接影响欢乐城地产未来的盈利水平,导致其盈利水平的波动。结算完成后,中粮地产将收购欢乐城地产91.33亿普通股,成为欢乐城有限股东。

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这意味着持续了一年半左右的中粮地产和欢乐城的重组,在资本层面已经基本完成。根据公告,中粮地产白宇有限公司采用询价方式向不超过10家特定投资者出售股票,以筹集设施资金。融通资金募集总额不超过24.26亿元,融资规模不超过中粮控股股东欢乐城股份的交易价格,出售股份数量不超过本次交易前中粮地产总股本的20%。

随着交易的完成,中粮地产前十大股东也发生了变化。此前,中粮集团以47.27%的股权占据上市公司大股东的位置。交易完成后,益铭持有中粮地产53.8%的股权,中粮集团以21.84%的股权比例位居第二。

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益铭是中粮集团旗下的全资企业,中粮集团发行后持有75.64%的总股本是必要的,也是间接的。知情人士透露,中粮地产和欢乐城重组后,近期有可能发布新品牌:“目前业务线没有大的变化,但是是内部的,有些业务
业内有人指出,重组解决了横向竞争问题,资源可以协调。中粮提供项目的能力有助于欢乐城的扩张,欢乐城的经营管理经验也有助于整合中粮地产目前运营的一些商业项目。中粮地产和欢乐城的发展道路本来就是“血脉相连”。

2005年中粮地产投资8亿元在a股市场上市,并在此平台下安装了集团内部的住宅业务。自2010年起,中粮集团开始在香港上市房地产、商业、酒店和旅游业务。截至2012年,中粮香港以3.622亿元的价格收购了在港股上市的华侨福利企业,随后流过141.67亿港元。

2013年9月,更名为中粮置地有限公司.2014年,中粮置地收购了6个综合项目,即原主办地欢乐城,并于当年11月更名为中粮置地股份有限公司欢乐城。此后中粮地产业务由以住宅为主的中粮地产和以商业、酒店、综合体为主的欢乐城地产组成,属于a股和港股两大上市平台。中粮地产董事长周政在2018年中期业绩会议上回应称,重组可以充分发挥境内外上市实体的融资和项目提供优势,形成统一的品牌、管理、土地收购和融资战略,这对双方都是发展机遇。

同时,随着产权的整合,人员调配更加灵活。事实上,近几年来,欢乐城很少在内地招投标、拍卖和挂牌市场收购土地,更早的时候,由于不会涉及关联方交易,欢乐城和中粮在项目条款上没有太多合作。

但是,随着对重组的理解,项目层面的合作也取得了进展。中粮集团去年10月收购武汉5块地块后,有报道称未来有可能完成欢乐城。欢乐城发布的数据显示,2018年签约销售面积23.1万平方米,销售额88.83亿元。

1月30日,中粮地产发布业绩预告。预计2018年上市公司股东应占净利润为11亿元-15亿元,同比快速增长16.36%-58.67%。

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